別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-13 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市千手３丁目８３番 ｢千手３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 北22m国道 水道、ガス、下水 長岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から長生橋に至る国 道沿いの旧商店街地域で住宅 も混在する地域 街 路 ２２ｍ　国道 交通 施設 長岡駅南西方 1.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の新興商業施設への顧客流出が継続しており、店舗需要は減退し、廃業など商業繁華性の低下は継続してい る。それに伴い地価も下落傾向が継続しており、今後もその傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部の既成商業地域一帯及び商住混在地域である。主たる需要者は長岡市内の法人及び店舗併用 住宅としての自用を企図する個人である。古くからの商業地域であるが周辺部の大型商業施設へ顧客が流出する傾向が 継続しており、近年は店舗の廃業、住宅への転換もみられる。需要は弱含みで土地価格は下落傾向が継続している。取 引件数は少なく土地取引の中心価格帯の把握は困難である。　 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが自用の店舗等を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは困難であるこ とから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した価格牽連性の高い取引事例を基に試算されてお り、市場性を反映して実証的であり、信頼性の高い説得力を有する価格であると思料する。よって代表標準地の価格を 規準とする価格との均衡を考慮したうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [100.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は人口は減少傾向が継続しているもの の県平均よりは緩やかである。土地取引価格 は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き 下落傾向にある。 歴史ある商業地域であるが、郊外の大型商業 施設への顧客の流出もあり繁華性の低下は継 続しており土地需要は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％