別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 長岡 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-12 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東川口字前島１９１１番４外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗の中に住 宅も見られる既成商 業地域 北東6.5m県道 水道、ガス、下水 越後川口 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 越後川口駅前の商店街 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 越後川口駅南西方 180m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は人口減少、高齢化の進行から購買力が低下し、下落 傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は川口地域の既成商業地域、住商混在地域が中心であるが隣接市の商業地域、住商混在地域等広範囲に及 ぶ。需要者の中心は地元法人、地元在住の個人事業者である。人口減少、高齢化の進行等から購買力が低下し需要は低 迷している。なお、取引が少なく立地条件や画地規模等により取引価格は様々で、市場の中心となる価格帯の把握が困 難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の建物を中心とした繁華性の低い既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を 断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な 価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は 総じて弱含みの一方、工業地が持ち直してい る。川口地域は人口、世帯数とも減少。取引 価格は下落傾向。 越後川口駅前の商店街である。人口減少、高 齢化の進行から購買力が低下し、新規出店等 も見られない。需要は低迷している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％