別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤   TEL.

鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市要町１丁目１０１１番外 ｢要町１－４－３９｣ ②地積 　(㎡) 3,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場、店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東16m県道、北東側道 水道、ガス、下水 宮内 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗・営業所等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 自動車関連の店舗・営業所等 の多い路線商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮内駅北西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿を中心とした路線商業地域であり、自動車関連の事業所・営業所等多い古くからの商業地域である。し かし、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市の郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。同圏域は古くから幹線道路沿いを中心として発展し てきた自動車関連や交通利便性を生かした店舗などが多い地域である。しかし、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静 化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味 を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経 営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、人口減少などが続いている が、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化 しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。 地域要因に大きな変動はないが、旧来からの 商業地域であり、宅地需要は減退傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％