別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市四郎丸４丁目９１番 ｢四郎丸４－７－１２｣ ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 台形 1:1.5 事務所 ＲＣ3 中低層の店舗、事務 所、住宅が混在する 商業地域 西22m市道 水道、ガス、下水 長岡 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 用途が混在し、商業地として の競争力は低い。 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 650m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商業地域としての繁華性及び収益性が劣る地域であり、競争力に乏しいが、中心部に近いため、将来的にはマン ション適地地域に変わる可能性もあると推測する。地価水準は、暫くは下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち中心市街地内の幹線道路沿い商業地域または商住混在地域である。需要者の中心は市内 の法人や個人事業者等である。集客力のある店舗等が少なく、商業地としての競争力が弱いため土地需要は限定的であ る。市場の中心価格帯については、画地規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は把握しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗併用住宅等であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の 試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑 定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　長岡市（旧長岡市）では、商業地域の広域 的な拡散及び信濃川左岸地区への重心移動と いう趨勢があり、この１年間でも、その傾向 に変化はない。 　地域要因の変動は特に見られないが、集客 力ある施設の不在等により小売店舗地として の需要は弱い。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％