別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 長岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市福住２丁目５７番 ｢福住２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所等の建 ち並ぶ近隣商業地域 南15m市道 水道、ガス、下水 長岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅東側の既存の近隣商業 地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 600m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 長岡駅近くの近隣商業地域で鉄道の東西を繋ぐ幹線道路沿いにあるため車両通行は多いものの、郊外の大型店舗 等への顧客流出により商業地としては衰退傾向にある。今後は、徐々に住宅系の用途へと移行すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡駅周辺の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、市内の個人事業者及び中小及び零細企 業である。近隣地域は、旧来からの併用店舗等が見られる繁華性の乏しい住商混在する地域である。車両通行は見込め るものの、駐車場を確保できる画地は少なく、商業地域としては衰退傾向にあり、地価は下落基調にある。画地規模等 により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、自己使用の建物を中心とした既成商業地域にあって、画地規模的にも賃貸建物としての想定は困難であるため、収 益還元法の適用は断念した。本件においては、自己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を 妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡（県） 5-7             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市中心部及びその周辺部に所在する商業 地の需要は、新興住宅地域周辺や郊外部に位 置する大型複合商業施設等に奪わている。 住商が混在する既成の商業地域で、住宅との 併用も見られる。郊外型路線商業地域への商 業集積中心の移行により、商業地域としては 衰退傾向にある。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％ -0.7 ％