別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市谷内１丁目甲１１０番 ｢谷内１－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 銀行 ＲＣ3 店舗、事務所が建ち 並ぶ中心的商業地域 南西7m県道 水道、ガス、下水 見附 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栃尾地域の中心市街地にある 既存商業地域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 見附駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 栃尾地区の中心商店街であるが、商業施設は周辺幹線沿いへと分散化している。顧客の流出や収益性の低下など 、中心商業地としての優位性は今後も希薄化すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に栃尾地区の中心市街地とその周辺にある低層店舗の多い地域である。主な需要者は地元の法人又は個 人事業主である。栃尾地区中心の古い商店街であり、金融機関や各種商店が見られるが、駐車スペース不足等が客足が 遠のく一因となっており、幹線沿いの大型店や地区外へと顧客は流れている。取引される価格水準は規模等により幅広 く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗 等が中心で、貸店舗需要が見込めないため、市場参加者の観点から収益還元法は非適用とした。したがって、本件にお いては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 競争力のある立地とそれ以外で二極化傾向に あるほか、業種業態（スーパー、飲食等）に よっても差異が発生しているなど、不透明感 が続いている。 旧来の中心商店街にかつての繁華性はなく、 郊外の大規模商業施設に顧客が流出する傾向 にあり、相対的な競争力は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％