別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 長岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市宮内３丁目１２９番６ ｢宮内３－２－２４｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗や住宅が 建ち並ぶ近隣商業地 域 東18m県道 水道、ガス、下水 宮内 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮内駅近くの近隣商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 宮内駅南東方 150m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 銀行や店舗のほか住宅等も見られる宮内駅前の近隣商業地域である。商業集積も弱い既存の小売店舗等が中心の 既成商業地域であり、郊外商業施設への顧客流出は否めず、繁華性は低い。当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部周辺の既成商業地域である。需要者の中心は物販・飲食等の店舗を運営する法人・個人業者 であると思料する。外部からの転入が見込めない既成の商業地域である。郊外への大規模商業施設の進出等により、顧 客は流出しており、商業地域としての繁華性は乏しい。地域は衰退気味であり、地価は継続的に下落している。画地規 模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用建物を 中心とする既成商業地域内にあって、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用 は断念した。本件においては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用 し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [163.4] [100.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市中心部及びその周辺部に所在する商業 地の需要は、新興住宅地域周辺や郊外部に位 置する大型複合商業施設等に奪わている。 宮内駅に近い既成の商業地域で、外部からの 転入需要もなく、また画地の地形等から住宅 地への転用も困難な地域である。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +42.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％