別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市台町２丁目７８番 ｢台町２－２－８｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ駅裏の商 業地域 西15m市道 水道、ガス、下水 長岡 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅東口近くの商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 180m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外大規模商業施設への顧客流出傾向など、市内商業地域は広域的に分散化しているため、駅近くの商業地は相 対的に競争力が低下するなど、収益性を発揮しづらい状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の中心地域及び中心部周辺の既成商業地域。規模の比較的小さな店舗や飲食店が多く、需要者は地元事 業主や個人経営者などである。駅西側の大手通り沿いに比べ、東側の駅前はこのところ大きな開発も見られず、慢性的 な駐車場不足などから客足の戻りは鈍い。取引される価格水準は規模等により幅広く、需要の中心となる明確な価格帯 は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗 等が中心で、貸店舗需要が見込めないため、市場参加者の観点から収益還元法は非適用とした。したがって、本件にお いては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格 との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [217.8] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 競争力のある立地とそれ以外で二極化傾向に あるほか、業種業態（スーパー、飲食等）に よっても差異が発生しているなど、不透明感 が続いている。 駅近くで飲食店などが多い商業地域である。 郊外の大規模商業施設への顧客流出に伴い、 相対的に競争力は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％