鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公５７ -12	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m国道、東18m、角地		近商 (100,300)
b	５公４１ -10	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	３公４８ -11	長岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南32m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	３調５８ -3	長岡市		底地	（　）	長方形	南東22m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	５公５８ -6	長岡市		更地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	66,445	100 [ 97.0]	68,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 63,531	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	70,308	100 [ 99.8]	70,449		70,400
c	(　 ) 72,700	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,446	100 [ 101.7]	69,268		69,300
d	(　 34,325) 68,650	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	68,869	100 [ 100.0]	68,869		68,900
e	(　 ) 52,130	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	64,706	100 [ 94.0]	68,836		68,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,700 円／㎡]

長岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,355,801	1,703,448	6,652,353	5,887,350	765,003	（　0.9460） 723,693	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,190,059 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	462 ㎡	13.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～３階共同住宅（６戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	83.0	132.80	2,195	291,496	3.0	874,488
							0.0	0
2～ 3	住宅	160.00	81.0	129.60	1,606	208,138	1.0	208,138
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	81.7	392.00		707,772		1,290,764
								0

⑨年額支払賃料	707,772 円　×　12ヶ月　＝　 8,493,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,493,264 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 509,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,343,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,290,764 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,355,801 円　　　　（　 18,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収５８　　　　-2	1,425 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,607 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公収５８　　　　-3	1,373 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,492
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	265,598 円	8,853,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,900 円	80,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,150 円	80,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,703,448 円　（　　　　　　 3,687 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,887,350 円（　　　　　 12,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,355,801 円
②総費用	1,703,448 円
③純収益　①－②	6,652,353 円
④建物等に帰属する純収益	5,887,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	765,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	723,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,190,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
長岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長岡 5-2

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　島村　正人

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

68,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長岡市神田町３丁目１番３				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	事務所ＲＣ5	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東27m国道	水道、ガス、下水	長岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 455 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

長岡市中心市街地に隣接する
、国道沿いの既成商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

長岡駅北方

1.4km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地に隣接する既成商業地域である。集客力がある店舗は少なく、郊外の路線商業地域等へ顧客が流出し
、総合病院の移転後も益々繁華性が乏しい状況にあり、取引需要は引き続き弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長岡市中心部及びその周辺における既成商業地域及び商住混在地域一帯である。主たる需要者は、市内
外の法人、個人事業者である。国道沿いに旧来からの店舗、事務所等が建ち並ぶが、大型店が集積する路線商業地域等
に顧客が流出し、総合病院の移転も重なり繁華性が乏しく、取引需要は弱含みで推移している。画地規模等により価格
にばらつきがあり、取引形態も多岐にわたることから、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場は成立しているが自己使用による需要が多い地域であるため、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等
の査定に必要な賃貸事例が少なく精度が低いため、説得力に欠ける。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を
豊富に収集し、適切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。よって、市場性を適切に反映
した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[121.8]

[100.0]
100

68,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾
向にある。地価は下落基調であるが下落幅は
縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向
で推移している。

価格に影響を与える要因の変動は見受けられ
ない。集客力がある店舗は少なく、空き店舗
も散見され、繁華性が乏しく、需要は弱含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

長岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４調８１ -7	長岡市		建付地	（　）	不整形	北西22m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	４調８１ -1	長岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m国道、北西7.8m、角地		１住居 (60,200)
c	４調８１ -8	長岡市		更地	（　）	不整形	南東27m国道、北西5.5m、二方路		近商 (90,300)
d	４調８１ -11	長岡市		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、北東11m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,288	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	69,623	100 [ 101.7]	68,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,500
b	(　 ) 58,297	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	61,411	100 [ 89.2]	68,846		68,800
c	(　 ) 18,926	100 [ 50.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 51.5]	71,368	100 [ 104.0]	68,623		68,600
d	(　 ) 20,956	100 [ 50.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 59.1]	69,002	100 [ 101.0]	68,319		68,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	売急ぎ	％／月 -0.21	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 -45.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	売急ぎ	％／月 -0.21	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,700 円／㎡]

長岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,134,679	1,942,112	7,192,567	6,445,950	746,617	（　0.9460） 706,300	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	13,849,020 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所、共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	462 ㎡	13.0 m x 38.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所、２～３階は共同住宅（総戸数６戸、各戸約４５㎡）を想定

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	170.00	80.0	136.00	2,130	289,680	3.0	869,040
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	80.0	136.00	1,684	229,024	1.0	229,024
							1.0	229,024
～

～

～

計		510.00	80.0	408.00		747,728		1,327,088
								458,048

⑨年額支払賃料	747,728 円　×　12ヶ月　＝　 8,972,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,972,736 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 572,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,975,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,327,088 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 458,048 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 146,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,134,679 円　　　　（　 19,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収５７　　　　-1	1,701 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,733 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公収８１　　　　-2	1,710 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	438,500 円	87,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,462 円	9,548,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 841,900 円	87,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	131,550 円	87,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,400 円	87,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,942,112 円　（　　　　　　 4,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,700,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,445,950 円（　　　　　 13,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,134,679 円
②総費用	1,942,112 円
③純収益　①－②	7,192,567 円
④建物等に帰属する純収益	6,445,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	706,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,849,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）