別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -45 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市亀貝町字大割１８５０番外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 いバイパスに近い住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 長岡 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 田園地帯のなかに存する市街 化調整区域内の既成住宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 長岡駅北東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。幹線に近く通勤や買物等のアクセスは比較的 良好であるが、利便性の相対的低下、住民高齢化、空家供給の増加等により地価下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長岡市東部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は圏内の在住者や地縁者等が多く、外部からの 流入は少ない。郊外の農地地域内に存するが、バイパスや幹線に近く、中心部や商業集積地との接近性が比較的良いた め、人口減少期においても健全な集落的地域性を維持している。しかし住民高齢化や空家の増加等のなかで需要は次第 に減退し、地価は微下落基調となっている。取引される土地の画地条件は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、賃貸需要が見込まれないため、収益価格は試算しない。同 一需給圏内では自己使用目的の取引価格水準を指標として取引されることが一般的である。比準価格はこのような価格 牽連性が認められる取引価格を基礎とした実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格が得られたと思 料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減により住宅地需要全般は緩やかな縮小 傾向にある。物価高騰により雇用の改善は鈍 化、建築費高騰により特に利便性が劣る地域 は選好され難い。 市街地に比較的近い集落地域であり、大きな 要因変動は無い。地価は低廉であるが、新規 流入は少なく需要縮小により集落部の地価は 弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％