別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -43 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市才津西町１６６７番１外 ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 長岡 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 比較的利便性の高い既成集落 地域 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 長岡駅南西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内にある集落地域であるが、発展が目立つ川西地区に近く、周辺地域での道路整備、大型店舗 の出店等により利便性が向上している。地価水準は集落地域でありながら微下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市の市街化調整区域内にある農家集落地域である。需要は地縁的選好性を有する地元居住者が中心 である。当該地域の周辺は道路整備、大型店舗出店等により利便性が向上した地域があるが、農業を取り巻く環境は依 然厳しく、市街化調整区域であることから需要は限定的である。したがって、当該地域では取引が少なく、立地や画地 規模等により取引価格も様々で、市場の中心となる価格帯の把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当地域は市街化調整区域にある集落地域であり、自己使用の戸建住宅が中心で賃貸市場が未成熟であるため、収益還 元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映 した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 77.7] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均より やや低い。地価の下落率は地域により異なり 、川西地区は安定しているが、下落傾向の地 域も多い。 市街化調整区域内の農家住宅地域であるが、 川西地区に近いことから地価水準の下落幅は 比較的少なく、緩やかな減少傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％