別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -42 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市下条町字池田１４９６番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の多 い県道沿いの既成住 宅地域 東6.5m県道、三方路 水道、ガス、下水 宮内 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家及び一般住宅等の多い既 成住宅地域 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 宮内駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接した旧来からの既成住宅地域であり、農家及び一般住宅の多い住宅地域である。しかし、一昨 年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長岡市川東地区にあり、旧国道沿いを中心とした既成住宅地域である。需要者は長岡市及びその周辺市 町が中心である。当該圏域は市街地から比較的遠く、市街化調整区域に在り、不動産需要は低位である。しかし、一昨 年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向が予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味 を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経 営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [102.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、人口減少などが続いている が、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化 しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。 地域要因に大きな変動はないが、郊外の市街 化調整区域内の住宅地域であり、宅地需要は 減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％