別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -39 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市鉢伏町字西谷１９０６番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 長岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の古い住宅団地 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に存する高台の古い住宅団地は、平地の住宅地域に比べ需要者の選好性に劣る。地価は引き続き下落傾向が 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川東地区を中心とした市街化調整区域内の住宅地域で圏域は広く形成される。需要者は市内居住者や地縁 関係者が多い。市街化調整区域内においても住宅団地では、他圏域からの転入も一部見られる。農家集落内等では地縁 関係者以外の需要はほとんど見られないため、全体的には需要は弱含みで推移している。土地は２００㎡程度で３００ ～６００万円程度の取引が見られるが、新築の建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の住宅地域では自用目的の取引にほぼ限定される。需要者の取引指標として居住性・快適性が重視され 価格が形成されている。比準価格は代替競争関係にある複数の事例より求めたもので、不動産市場の実態を反映してい る。共同住宅等の収益物件は見られず賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できない。以上より、実証的な比準価 格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向が続くが、高齢化率 は県全体よりやや低い。土地取引件数は微増 、新設住宅着工戸数は前年同期比で減少して いる。 地域要因に大きな変動はない。高台の古い住 宅団地は一次取得者層の選好性に劣り、需要 は依然弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％