別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -36 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市来迎寺字前田３６０番外 ②地積 　(㎡) 756   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ3 農家住宅が多く、空 地も見られる既成住 宅地域 西7m市道 水道、ガス、下水 来迎寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 来迎寺駅南部の幹線沿いの既 成住宅地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 来迎寺駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと 思われるが、人口減少、高齢化等の影響により、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち旧越路町南部及びその周辺部の既成住宅地域。需要者は旧越路町居住者及び縁故関係者 が中心であり、外部からの転入はほとんど無い。先行き不透明な農業環境及び雇用環境を背景とする若年層の流出及び 高齢化による需要減退が進む等、需要はやや弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模や事情も様々であるた め、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には賃貸住宅がほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用を断念した 。比準価格は、事例が少ないため広域的かつ時点を遡及しているものの、相対的に類似性の高い事例を選択して検討を 加えているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 9,420  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は、人口減少、世帯数増加。越路地区 については旧長岡市と比べて人口減少率が大 きく、宅地需要はやや弱い状態が続いている 。 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の 強い調整区域内の既成住宅地域であり、需要 は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％