別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -34 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市来迎寺字前田３７９６番 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 来迎寺 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 来迎寺駅に近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 来迎寺駅南方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を形成している。近年、売地価格も概ね好調に推移して おり、周辺の宅地需要は堅調であることから、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち越路地区中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、越路地区居住及び地縁者のほか長 岡市近郊からの流入もみられる。駅や高速スマートＩＣに近く、区画整然として居住環境も良好であり熟成した住環境 を形成していることから、近年は需要が堅調に推移している。建売物件は少なく、土地は大きさにややばらつきがある ものの８００万円～１２００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己所有建物を中心とした地域であること、更に、駐車場や冬期間の除雪スペースを考慮した合理的な建物の想定が 難しいこと等により、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、相対的に時点が新しく、類似性の高い事例を選択し て検討を加えていることから、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [101.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は、人口減少、世帯数増加。越路地区 については旧長岡市と比べて人口減少率が大 きく、宅地需要はやや弱い状態が続いている 。 地域要因に特に変動はないが、区画整然とし た住宅地であり、周辺の宅地需要は堅調であ ることから、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％