別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -33 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:5.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 長岡 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧与板町商店街背後の既存の 住宅地域 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 15.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　旧与板町は駅や高速道路のＩＣからも遠く、過疎化の進行が目立っている。奥行の長い画地が連坦する既成の 住宅地域で不動産の需要は少なく、発展性に乏しい。地価は引き続き大きな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧与板町中心部の既成の住宅地域である。需要者は与板地区居住者又は地縁者が中心である。長岡の中 心部から遠く、川西地区の発展による利便性を得られないためか、不動産需要はあまり見られない。東与板、江西地内 の新興の分譲地には若干の取引があるが、当該地域のような既成住宅地域の取引はあまり見られない。散見される取引 の多くは資産処分又は個別の事情を有するもので、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　古くからの一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で、駅から遠く周辺には共同住宅は見られない。建物を賃貸する目的で の土地取引はほとんど無く、自己使用目的が取引の中心であるので、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場 の実勢を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均より やや低い。地価の下落率は地域により異なり 、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾 向の地域も多い。 駅から遠く離れた既存の住宅地域であり、奥 行の長い画地が多く、需要はあまりない地域 であることから地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％