別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -32 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 2,920,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市栃尾大野町３丁目２５００番１ ｢栃尾大野町３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 見附 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西谷川右岸の住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 見附駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る古くからの住宅地域であり、周辺人口減少等を背景とした宅地需要の弱い状況が続くものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に栃尾地区中心部周辺の住宅地域一円だが、長岡市域で地域性が共通した地域も一部含まれる。需要者 は主に地域内の地縁関係者が中心と思われ、旧来からの地域のため地域外からの転入は少ない。長期の価格調整により 地価の見直しは進んだが、有効需要の減少により土地の引き合いは乏しい。取引される価格水準は規模等により幅広く 、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は自己使用が中心の地域で賃貸市場が成熟していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は 断念した。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と 認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [183.6] [101.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、近年の土地取引件数は 概ね横ばい、建築着工戸数は減少傾向にある 。立地条件等に基づく厳しい物件の選別が続 いている。 やや起伏のある街路条件が劣る住宅地域であ るため、圏域外からの流入需要はほとんど見 込めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％