別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -29 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市金町１丁目丙２２２番３ ｢金町１－４－２９｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が介在する 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 見附 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栃尾地区中心市街地に位置す る住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 見附駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺において公共公益施設が開設されたが、中長期的には人口減少、高齢化等による宅地需要の弱含み傾向が続 くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に栃尾地区の中心地域を含む市街地近郊の住宅地域一円である。その需要者は栃尾地区中心市街地の居 住者などの地縁関係者が中心であり、旧来からの地域であるため圏域外からの転入は少ない。取引される価格水準は規 模等により幅は広く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。画地規模を考慮すると経済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難であること から、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する取 引事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、近年の土地取引件数は 概ね横ばい、建築着工戸数は減少傾向にある 。立地条件等に基づく厳しい物件の選別が続 いている。 旧来からの市街地であり、周辺で公共公益施 設が開設されたが、宅地需要への影響は現段 階では顕在化していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％