別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -26 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市脇野町字白山１６６９番１外 ②地積 　(㎡) 790   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる既成住 宅地域 東8.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長岡 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 三島地域の中心部に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、８．５ ｍ市道 交通 施設 長岡駅北西方 11.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長岡市郊外の三島地域における既成住宅地域である。上岩井地区等住宅の供給過剰感は否めないが、街路条件が 良い宅地には割安感を求めた需要が見受けられる。今後もこのような地域水準で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市三島地域に広がる住宅地域一帯である。主たる需要者は、同地域の居住者や地縁関係者に限定さ れる。上岩井地区における分譲団地の成約状況は芳しくなく、団地内で価格競争も起きている。住宅需要は総じて弱い ものの、街路条件や画地条件等が優る一部の宅地については、割安感を求めた需要が見受けられる。取引件数が少なく 、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収 益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域に存する代替競争関係にある取引事例を採用し、現実の取 引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が認められる。したがって、市場性を適切 に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。地価は下落基調であるが下落幅は 縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向 で推移している。 取引件数が少なく、地域全体の需要は弱いが 、割安感を求めた一定の需要は見受けられる 。今後もその傾向で推移していくものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％