別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 長岡 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -25 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市東栄３丁目１２７番１ ｢東栄３－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年３月、周辺で東栄 土地区画整理事業が竣工 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　周囲に存する区画整理済みの新興住宅地域と一体となって良好な住環境を形成する住宅地域であり、今後の地 価は総じて安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、信濃川右岸側の川東地区のうち、北東方郊外を中心とした市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内 居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。大規模宅地供給が落ち着いたなか、小規模開発による分譲地や、利 便性の良好な住宅地域に対する人気は高い。土地は１５０～２００㎡前後で総額８００万円～１２００万円程度、建売 物件は２５００万円後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、住宅地域としての熟成度の観点で要件を緩和した ものの、居住環境面での類似性が高い住宅地域の事例を選択し、熟成度や地理的位置関係に配慮して試算しており、得 られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は減少、高齢化率は県全体よりや や低い。土地取引件数は概ね横這い、新設住 宅着工戸数は減少。宅地の大量供給は終息。 　周囲の土地区画整理済みの新興住宅地域と 一体的に良好な住環境を維持し、需要は根強 い。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％