別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -22 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市三和２丁目１２２番７ ｢三和２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ3 店舗、事務所が混在 する区画整然とした 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には裁判所等の公共公益 的施設が立地している。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 長岡駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変化は少ないと予測されるが、周辺地域には事務所等の混在も見られ、安価な分譲地と比較すると、 居住環境面の選好性はやや劣る状況にある。このため地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧長岡市のうち長岡市内中心市街地内住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であるが、圏域外か らの転入も見られる。市街地中心部の既成市街地では、利便性は良好だが価格面での競争力が弱い。市場の中心価格帯 は、土地は画地規模１５０から２５０㎡前後で、総額１０００～１５００万円程度、新築の戸建物件は総額２４００～ ３０００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は 見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って 、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [124.7] [100.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　旧長岡市では長期的人口減少傾向の中で土 地需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。 直近の土地取引件数は横ばいだが新設住宅着 工戸数は弱含み。 　地域要因の変動は見られず、標準住宅地域 として成熟しつつある。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％