別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 長岡 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -20 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市学校町３丁目１１１３番６ ｢学校町３－３－２６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅、アパ ートが建ち並ぶ既成 住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ長岡駅に近い利便性及び 選好性の高い住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道　 交通 施設 長岡駅南東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長岡駅にも近く、利便性の高い住宅地域であり、地域的な選好性の高い地域でもある。熟成した住宅地域であり 、地域内に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部への接近性等、利便性の高い駅東側の比較的地価水準の高い住宅地域である。需要者の中心 は市内に居住する個人等のうち、比較的所得水準が高い層と思料する。長岡駅に近く利便性が高いほか、ブランド力が 高く比較的高所得者層の需要が見込めるため、地価は底堅く下げ止まっている。土地は１５０～２００㎡前後で１，０ ００万円～１，５００万円程度が需要の中心的な価格帯である。建売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、画地規模が小さく、駐車スペースや落雪スペースを確保できず、経済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難である ため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準 価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [105.0] [101.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材・設備供給不足による建物建築への影響 が懸念されるものの、長岡市内の住宅地需要 は比較的堅調で、土地取引件数もほぼ横ばい で推移している。 長岡駅に近く、地域としての名声も高い熟成 した住宅地域で、地域要因に格別の変動要因 はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％