別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -18 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市上除町２０１１番５ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の閑静な緩傾斜地にある 住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅西方 7.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、長岡市内では比較的地価の安い住宅地域であり、今後も同様の 住環境を維持するものと予測する。地価水準は郊外分譲地との競合等から緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は川西地区郊外の西部に広がる普通住宅地域である。需要の中心は市内に居住の一次取得者である。川西 地区の発展により利便性が向上し底堅い需要が見られたが、当該地域は古い分譲地であるため、立地、環境条件で優る 川西地区中心部分譲地等との競合からやや劣勢な状態にある。市場での中心となる価格帯は、土地で４００万円～６０ ０万円程度、新築戸建住宅で１８００万円～２３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定することが難しいため収益還元法の適用は断念した。一般的に住宅 地域では収益性より快適性や利便性を重視して地域の価格水準が形成されており、収益物件としての投資採算性に着目 した取引は稀である。本件にては自用目的の取引を中心とした信頼性のある取引事例により求められた比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [147.5] [102.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均より やや低い。地価の下落率は地域により異なり 、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾 向の地域も多い。 良好な居住環境が維持されており、地域要因 に大きな変動は見られない。地価水準の下落 傾向は緩やかである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％