別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -15 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市大島新町３丁目甲１２７２番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東11.4m市道 水道、ガス、下水 長岡 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い区画整然とした 熟成度の高い既成住宅地域 街 路 基準方位北、１１． ４ｍ市道 交通 施設 長岡駅西方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成済の既成住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。学校区人気など居住地として底堅い需要が続く一 方、分譲地等の新規の宅地供給が長期に渡り少ないことから、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島地区の住宅地域であるが、広義には川西地区全体とも弱い代替関係が成立する。需要者の中心は住宅 の一次及び二次取得者で、隣接市町村からの転入もみられる。大島地区は街区整然とした良好な住環境を備え、古くか ら居住需要が高い。また川西地区においては市街地の形成時期が古く宅地供給量が限定的で需給均衡が続いているため 、近年の地価は横這い傾向にある。土地は１０００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため、駐車場等を十分に付置した長期将来に渡り安定した収益獲得が見込まれる共同住宅の 想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が主体の 既成住宅地域であることから、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長岡（県） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減により住宅地需要全般は緩やかな縮小 傾向にある。物価高騰により雇用の改善は鈍 化、建築費高騰により特に利便性が劣る地域 は選好され難い。 顕著な要因変動は見られないが、居住環境に 優れ、底堅い需要がある。地域が熟成し供給 宅地量が限定的であるため、均衡した需給状 況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％