別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -14 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市高見町字東堤１２０番１８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 北長岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中学校近くの区画整然とした 住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 北長岡駅北方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長岡市北部にある既成住宅地域である。閑静で良好な住環境が形成されている。周辺の新興住宅地域と競合関係 にあるが、価格に割安感があるため需要が見込める。現状の地域水準で今後も推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長岡市北部に位置する住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内居住者及び周辺市町村からの転入者 も含まれる。中心部から離れた住宅地域であるが、アクセスの良い幹線道路が整備され、良好な住環境で、小中学校や 食料品等店舗も近くにあり生活利便性にも優れる。周辺の新興住宅地域よりも価格に割安感があるため、比較的安定し た需要が見込める。土地取引の中心価格帯は、７００～９００万円程度、建売物件は、２，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収 益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引 市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、前年からの価格形成要 因の変動状況を検証したうえで、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾 向にある。地価は下落基調であるが下落幅は 縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向 で推移している。 周辺の新興住宅地域と比べ価格に割安感があ るため、比較的安定した需要が見込まれる。 価格に影響を与えるような要因変動は特段な い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％