別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -13 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市長倉南町１６５番１４外 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等が介在する住宅 地域 西7m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅の多い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 長岡駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　県道背後の一般住宅の多い住宅地域で、地域要因に特別の変化はない。今後も現在の居住環境を維持していく と予測する。地価は微下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市中心部からやや離れた郊外の普通住宅地域である。需要者は長岡市内居住の一次取得者が中心で あるが、他地域からの転入も見られる。地価は比較的安く取引されているが、周辺には分譲住宅団地等が見られること から競争が激しく、供給過剰感は否めない状況である。土地は７００万円～１２００万円程度であるが、新築の戸建物 件の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用を中心とする戸建住宅地域であり、近隣地域及びその周辺には共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場 が未成熟であるので、収益還元法の適用は断念した。快適性や利便性を重視する住宅地域では取引の多くは自己使用目 的のものであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との 検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [158.6] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均より やや低い。地価の下落率は地域により異なり 、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾 向の地域も多い。 良好な居住環境が維持されており、地域要因 に大きな変動は見られない。地価水準の下落 傾向は緩やかである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％