別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　神保　和穗   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市蓮潟５丁目６番１７ ｢蓮潟５－６－２４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 区画整理済の中規模 一般住宅の多い住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 長岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古正寺地区や千秋が原地区の 新興商業地域に近接する住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長岡駅北西方 4.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地域で古正寺や千秋が原地区の商業施設等に近く、良好な利便性・住環境を今後も維持し ていくと予測する。周辺との競争もあるが、需要は堅調であることから、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は長岡市・川西地区の住宅地域である。同圏域は商業集積の高い古正寺地区・千秋が原地区に近い住宅地 域であり、比較的人気の高い地域に隣接している。周辺地域の利便性が高いので、不動産需要は安定的に推移している 。主たる需要者は市内在住者が中心であるが、近隣の市町からの転入も比較的多い。土地は９００万円～１２００万円 程度が需要の中心価格帯である。新築戸建物件のほか中古建物付きの取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定することが難しいため収益還元法の適用は断念した。一般的に住宅 地域では収益性より快適性や利便性を重視して地域の価格水準が形成されており、収益物件としての投資採算性に着目 した取引は稀である。本件にては自用目的の取引を中心とした信頼性のある取引事例により求められた比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [125.9] [100.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均より やや低い。地価の下落率は地域により異なり 、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾 向の地域も多い。 信濃川左岸地区の住宅地の需要は堅調であり 、地価は相対的に割安感がある。取引も比較 的多く見られ、地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％