別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 長岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市中沢２丁目１１００番５ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 長岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成度の高い既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 長岡駅東方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は現在の住環境を維持していくものと予測する。市街地外周部の既成住宅地域のため周辺の新興住宅地に比 べ選好性に劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市内のうち駅東部から郊外にかけての住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者の一次取得者層 である。市街地周辺で開発、大量供給されてきた大規模住宅団地は概ね完売。影響は限定的との見方もあるが建築費上 昇などの懸念もあり、需要はやや弱含みで推移している。土地は１５０㎡～２００㎡程度で６００～１０００万円程度 、新築の戸建物件で２０００～２５００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場では自用目的の取引が中心であり、居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は事情の正常性等 から複数の事例を重視して求めたものであり実証的である。冬期の積雪が多い地域で画地条件等より経済合理的な賃貸 住宅の経営は困難なため収益還元法は適用できない。以上より、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表 標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.9] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向が続くが、高齢化率 は県全体よりやや低い。土地取引件数は微増 、新設住宅着工戸数は前年同期比で減少して いる。 周辺で開発される新規分譲地と比べ、市街地 外周部の既成住宅地域は一次取得者層の選好 性に劣る。需要は依然弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％