別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 長岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 9,890,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市曲新町３丁目４０２番１ ｢曲新町３－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 宮内 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域内の農地において宅地へ の転用が緩やかに進むＪＲ宮 内駅に近い住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道　 交通 施設 宮内駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 フェニックス大橋の開通や滝谷三和線の改良工事、周辺の区画整理地付近の店舗出店等に伴う利便性の向上が見 られ、今後とも住宅地としての熟成度は高まっていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部から外れた地価水準が中位の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層 であるが、隣接市町村からの転入需要も見込まれる。交通インフラや商業施設等の整備等が進展し、住宅地としての人 気は上昇している。既成の住宅地域においても、新規に開発し分譲する動きがあり、住宅地需要は底堅く、地価は安定 的である。土地は７００～１，０００万円、新築戸建物件は２，７００万円までが需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、冬期の積雪が多い地域にあって十分なスペースを確保した経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難なため、収 益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥 当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [136.5] [100.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材・設備供給不足による建物建築への影響 が懸念されるものの、長岡市内の住宅地需要 は比較的堅調で、土地取引件数もほぼ横ばい で推移している。 周辺における交通・商業利便性は向上してお り、残された農地も徐々に宅地化されるなど 、住宅地地域として純化しつつある。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％