別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 長岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市水道町４丁目３５２番外 ｢水道町４－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅とアパー トの建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 閑静な既成住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 長岡駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり居住環境は比較的優れており需要は一定程度見込まれるが、周辺の新興住宅地域と 比較すると競争力はやや劣るため、需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡市中心部の既成住宅地域一帯及び周辺の市街地近郊に存する住宅地域である。主たる需要者は地縁的 選好性を有する長岡市内在住者である。利便性に富み居住環境の優れた地域に対する需要は根強いものがあるが、周辺 の新興住宅地域との競合で、需要は弱含みで価格は下落率は低いものの下落傾向が継続している。土地取引の中心価格 帯は概ね１０００万円～１５００万円程度である。　 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が中心で経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は 居住の利便性が高く自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、自用取引を目的とし た取引事例から求めた規範性、信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地の価格を規準とする価格との均衡も考慮し たうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [126.8] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市は人口は減少傾向が継続しているもの の県平均よりは緩やかである。土地取引価格 は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き 下落傾向にある。 住環境が比較的良好な既成住宅地域であるが 、居住の快適性、利便性に勝る新興住宅地域 と比較し、競争力はやや劣り、需要は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％