別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 長岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市花園２丁目６番１２ ｢花園２－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 長岡 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 長岡駅南東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の大規模分譲による需要の分散化により既成住宅地の需要は弱さが見られるものの、需給は改善の兆しが見 られる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市のうち川東地区の住宅地域。需要者は、旧長岡市居住の一次取得者層が中心であるが旧長岡市 外からの転入もみられる。近年、周辺において土地区画整理事業等による宅地供給が進み需要が分散化していた。従来 から一定の人気があるエリアであるものの需要はやや弱含みである。土地は２００㎡～２５０㎡前後、価格は１０００ 万円～１５００万円前後、新築戸建物件で総額２４００万円～２８００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　駐車場の確保や冬期間の除雪を考慮すると、標準地の画地規模を前提とした経済合理性に見合う共同住宅の想定は困 難であり、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視して取引が行われる住宅地域であり、取引事例比較法は 類似性の高い事例を選択して査定しているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体より やや下回る。新規分譲地の価格は安定的に推 移する一方で、立地の劣る既成住宅地に対す る需要は弱い。 熟成した住宅地の供給は限定的であるが、周 辺の区画整理地の分譲の影響を受け、需要は やや弱さが残る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％