別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西蒲 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 48,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外 ②地積 　(㎡) 1,749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 旅館 Ｗ2 旅館、小売店舗等が 多い温泉街の商業地 域 東7m市道、三方路 水道、ガス、下水 岩室 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   240 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層旅館、店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉地「岩室温泉」の中心部 付近に位置する。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 岩室駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉旅館を中心とする温泉街の商業地域である。今後も温泉街として現環境を維持すると思われるが、コロナウ イルス流行により観光客数は大きく減少しておりいまだ回復しておらず、今後の動向は不透明となっている。 (3)最有効使用の判定 低層旅館、店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩室温泉街や弥彦温泉街及びその周辺の商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は当該地域に地縁を有 する個人事業者や観光関連の法人等である。観光業等の低迷により温泉街の土地需要は低迷しており、地価も下落傾向 が続いている。不動産取引はかなり少なく、特に需要の中心となる価格帯は無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の商業地、混在地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の取引実態を反映して実証的である。 商業地であるが賃貸需要に乏しく賃貸市場が未成熟であることから収益価格は適用しなかった。地元の個人、法人等に よる自己使用目的での需要が中心となっている地域であるので、現実の取引価格に基づく比準価格を標準とし、対象標 準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高 齢化率が高く、地価は弱含み傾向が続いてい る。 地域要因に特に変動は認められないが、新型 コロナの流行により温泉地の客足は以前より 大きく減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％