別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西蒲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正弘   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区曽根字三ノ町２２５番５外 ②地積 　(㎡) 1,032   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3.5 店舗 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東8m県道 水道、ガス、下水 越後曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層店舗等が連たんする旧西 川町中心部の既成商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 越後曽根駅東方 600m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成商業地域であるが、郊外型店舗等への顧客流出の影響等から繁華性は低下しており、徐々に住宅地化が進行 するものと予測する。地価水準の動向は、下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西蒲区内の既成商業地域全般である。需要者は地元の小売・飲食店舗経営者など、新潟市内の個人事業者 が中心である。商業核の郊外化や商業地の分散化が進み、既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経 営者の高齢化、駐車場不足等からも需要は少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引数が少なく、取引され る価格帯も地域や規模によりばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実 の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有するものである。そのため、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、地域の不動産の需給動向を考慮し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区の人口は減少傾向が続いており、活力 ・賑いも低下している。 商業核の移行の影響等から既成商業地域への 不動産需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％