別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西蒲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外 ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗 Ｗ1 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ既成商業地 域 西14m県道 水道、ガス、下水 巻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 巻駅北西方 400m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧巻町のアーケード付き商店街。大型ショッピングセンター等の郊外進出、商圏人口の縮小、店主の高齢化等の 構造的問題がある。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、地価下落はなお継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では旧巻町内の商店街を形成する既成商業地域、広義では西蒲区及び隣接する南区・燕市等の類似 地域。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者及び法人企業である。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的 な人口減やモータリゼーション等の影響は深刻で、需給動向は軟調である。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模 のばらつきから判定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が中心となる既成商店街の商業地域であり、適切な賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした 。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し 、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少。直近１２カ 月の着工建築物床面積は前期比減少。市内で も相対的に高い商業地全体の地価下落傾向は 概ね前年並み。 旧巻町の既成商店街。空き店舗が増えつつあ る。地域要因に格別の変動はないが、幹線道 路沿いの郊外型店舗へ顧客は流出し、衰退傾 向が顕著。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％