別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西蒲 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区巻字割前表甲１３５７番７ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 所等が見られる既成 住宅地域 東6m市道 水道、ガス 巻 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 巻駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧巻町の既成市街地内の住宅地域。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、育児世代を中心とする新規 需要は近郊部の新興住宅地域へ流れる傾向にある。地価はなお弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ巻駅周辺の既成住宅地域一円。需要者の中心は、区内に居住・就労する一般所得層で、外部からの 転入は地縁者が多い。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減の影響が大きく需給動向は軟調である。需要 の中心となる価格帯は土地が５００万円～１，１００万円程度、新築の戸建で２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には既存地主が所有するアパートも散見されるが、対象標準地に関しては、事業収支の観点などからも収益還元法 は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市 場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [ 83.4] [101.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加 。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比 増大。住宅地全体の地価は弱含みで前年並み の下落傾向。 旧巻町の既成市街地内に存する住宅地域。地 域要因に大きな変動はないが、当区の人口減 少、高齢化を背景に需要縮小が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％