別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西蒲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西蒲 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 岩室 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に農地が多く見られる区 画整然とした住宅地域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岩室駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岩室駅から徒歩圏内の一般住宅地域である。空地、農地も多く見られるが需要は少なく今後大きな発展は見 込めない状況であり、当面は現状を維持しながら推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟市西蒲区のＪＲ越後線沿線の住宅地域である。地元居住者による自己使用目的での需要が中心となっ ており、外部からの転入は少なめである。過疎化、高齢化や新興住宅地との競合を反映して既存の住宅地の需要は減少 傾向が続いており、地価も長年弱含み傾向で推移している。賃貸用のアパート等はほとんど見られない。土地は４００ ～５００万円程が取引の中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の不動産取引動 向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要 が中心となる地域であるので、現実の取引価格を基礎に求められた比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準 地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [116.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高 齢化率が高く、地価は弱含みでの推移が続い ている。 ＪＲ「岩室」駅徒歩圏内の住宅地域で、周囲 に農地、空地が多く残るが、新規の開発の動 きはほとんど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％