別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟西 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -25 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区北場字立野２０番１外 ②地積 　(㎡) 1,885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南9m県道、背面道 水道、ガス、下水 寺尾 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ県道、背面道 交通 施設 寺尾駅南東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ地域で、現在の地域環境が維持されるものと予測する。既存集落区域に指定され、市街化調 整区域における規制は緩和されているが、需給は限定的で地価は今後も弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地域一円。需要者は同じ集落内の居住者及び地縁関係者 に限られ、他圏域からの転入はほとんど見られない。条例による建築行為等が緩和されているが、農業経営者の高齢化 や若年層の農業離れなどから農村宅地に対する不動産需要は限定的となっている。地域における不動産取引は少なく、 需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が少ないため広域的に事例も採用せざるを得なかったが、規範性の高い事例を中心に価格決定してい ることから、市場の実態を反映した実証的な価格であるといえる。土地取引は自用目的が支配的であることから市場性 を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は 、市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地から離れ貸家等に対する需要も見込めないことから非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 80.1] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にあ る。県内経済は新型コロナウイルスの影響に より、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動 きも見られる。 北側背後に県道が整備されて以降は交通量が 減少している。農村集落で、高齢化や若者の 農業離れ等により宅地需要が低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -12.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％