別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -20 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区大野町９４２番１２外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 小針 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧黒埼町の中心部に位置する 、行き止まり道路が多い住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 小針駅南東方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 黒埼地区の既成住宅地域で、今後も同様な状況を維持するものと予測する。街路条件が劣り選好性に欠けるもの の、周辺分譲地より割安感があるため需要は安定しており、地価は横ばいの傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の黒埼地区やその周辺部の住宅地域である。需要者は黒埼地区在住者や地縁者を中心に、周 辺市区町村からの転入者も見られる。当該地区においては、宅地供給がやや不足気味で、小規模分譲地との比較におけ る割安感があるものの、一方で街路条件に劣る既成住宅地への需要は低調な状況となっている。土地については１００ ０万円程度までで、新築の戸建は２５００万円程度が不動産取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも散見されるが、対象標準地は小規模画地で、採算がとれる共同住宅の想定は現実的でないことから 、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性が認められる事例を採用し、調整のうえ価格決定していることから 、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。よって、実際の市場では取引価格を指標として価格決定されるこ とが一般的であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [123.3] [104.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にあ る。県内経済は新型コロナウイルスの影響に より、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動 きが見られる。 地域要因に大きな変動はないが、街路条件が 劣ることから宅地需要はやや弱い状況となっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％