別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新潟西 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -18 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区坂井字村上６５０番６外 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新潟大学前 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃開発された住宅 団地。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 新潟大学前駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 付近では小学校が開校し、大規模分譲地の開発も進んでおり、今後は生活利便性の向上も期待できるため地価は 上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区中央部から西部に位置する住宅地域である。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、市外からの 転入もみられる。西区では近年、土地区画整理事業が活発に行われているが、周辺では坂井村上土地区画整理事業が施 行されており、小学校も開校するなど今後の発展が期待される地域である。土地は総額で１０００万円程度、新築の建 物付きで３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、第一種低層住居専用地域に属し、経済合理的な収益物件の想定が困難であるなどの ため、収益還元法は適用できない。一方比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力を有するもので ある。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との価格検討を踏まえ、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新潟市西区の人口は微減基調となっている。 新設住宅着工戸数は前年並または微減となっ ている。 新通つばさ小学校が開校（令和２年４月）し 、周辺では大規模分譲住宅の開発も行われて いる。今後の発展が期待される地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％