別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新潟西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -17 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９ ｢五十嵐三の町東４－１０｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 内野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新川西岸の傾斜地に開発され た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 内野駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 空き地も残る傾斜地の住宅地域であるが、ミニ開発が散見されるなど、住宅地として成熟しつつある。地価は今 後も横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区西部の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は新潟市内在住者又は近隣市区町村からの転入 者などの一次取得者である。当区西部の市街化区域内に存する街路条件や交通接近条件が良好な住宅地域については需 要は堅調に推移している。土地は７００～１０００万円、新築戸建物件は２５００～３０００万円程度が中心価格帯と 思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、第一種低層住居専用地域に属し、経済合理的な収益物件の想定が困難であるなどの ため、収益還元法は適用できない。一方比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力を有するもので ある。したがって、比準価格を重視し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新潟市西区の人口は微減基調となっている。 新設住宅着工戸数は前年並または微減となっ ている。 周辺でミニ開発による宅地供給が散見される が、地域要因についての大きな変動はみられ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％