別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７ ｢寺尾朝日通２４－３｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い緩傾斜地の住宅地 域 北東4m私道 水道、ガス、下水 小針 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ越後線と県道に挟まれた 南東向き傾斜の住宅地域。 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 小針駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、今後も同様な状況を維持して推移するものと予測する。街路条件が劣る傾斜地で選好性に欠 けるものの、公共施設等への接近性が良いことから、地価も底値で横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ越後線小針駅から寺尾駅にかけての住宅地域一円。需要者の中心は新潟市内居住者で、圏外からの 転入は限定的である。周辺においてはミニ開発が見られる程度で取引は少ないが、西区においては小新・亀貝等の郊外 で土地区画整理事業が行われ選好性が高くなっている。取引の中心となる価格帯は、土地で１０００万円程度、新築住 宅で３０００万円以内となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件が見受けられるが、敷地規模が小さく事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが合理的ではない ため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、地域性が類似な取引事例を採用して、価格調整のうえ決定しているこ とから妥当性が認められるといえる。取引は自己使用の不動産が中心で、取引の価格水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的であることから比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [197.7] [101.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にあ る。県内経済は新型コロナウイルスの影響に より、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動 きが見られる。 小新等の区画整理地との競合により、道路状 況の劣る住宅地の相対的地位は低下しており 、不動産需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％