別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 新潟西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区大学南２丁目７２番１６ ｢大学南２－９－８｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 傾斜地の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 内野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が中心である新潟大 学近くの街路条件が劣る住宅 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 内野駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 南東向き緩傾斜地に形成された一般住宅を主とする住宅地域で、今後も現状の用途を維持するものと予測する。 街路が狭いことから需要は弱く、地価は横ばいで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区中央部一帯の住宅地域。主な需要者の中心は圏内に地縁的選好性を有する個人であるが、街路条件 がやや劣る地域であり、周辺の住宅地域と比して需要は弱含みである。土地は５００～１０００万円、新築戸建物件は ２０００～２５００万円前後が需要の中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には学生向けアパートが見られるが、標準地は、画地規模が小さいため経済合理的な収益建物（共同住宅）の想定 が困難であり、収益還元法は適用できない。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、代替競争性の高い 事例から求めたものであり説得力を有する。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.2] [103.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新潟市西区の人口は微減基調となっている。 新設住宅着工戸数は前年並または微減となっ ている。 街路条件が劣るため、住宅地の選好性がやや 劣る地域であり、今後の需要縮小の影響が懸 念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％