別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 新潟西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岸本　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区新中浜４丁目３番８ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 内野西が丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の区画整然とした 住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 内野西が丘駅西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新潟市西区の郊外の住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価は景気や不動産市況を 反映して横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区における新川より以西の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者で、周辺市町 村からの流入も見られる。区画整然としている当該住宅地の需要は比較的堅調に推移している。取引の中心価格帯は、 土地は６００～８００万円程度、新築戸建物件で２０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来地主による節税等を目的としたアパート等も見られるが、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的 であることから、収益還元法は断念した。従って、本件においては、自己居住目的で取引する市場参加者が重視するで あろう比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [135.0] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。土地取引件数は前年並で推移しており農村 部の取引は全般に停滞気味である。 郊外の住宅地域であるが、区画整然として住 環境も良いことから、一定の需要が見込まれ 安定的に推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％