別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区山田字西山田２６１１番２外 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや雑然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 小針 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧黒埼町北部に位置する住宅 地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 小針駅南東方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする住宅地域で、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。利便性が良く土地価格に 値頃感もあることから当面地価は底堅いものと思料されるが、物価上昇等の影響には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区のうち黒埼地区を中心とする住宅地域。需要者は新潟市内に居住する一次取得者が中心である。需給 バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はなく需給関係は比較的安定しているが、各所で小規模な宅地分譲が 継続的に行われており、利便性・住環境による選別化が進むなか、これら要因を反映して地価動向にはバラツキが見ら れる。土地は１０００万円前後、新築戸建は総額で２５００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価 格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的 で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性、利便性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型 コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾 向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行 きは不透明。 画地配置等のやや劣る地域であるものの、商 業施設等に近く利便性に優れること等から需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％