別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 新潟西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区東青山１丁目１８番９ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 建築中 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 青山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西区の品等上位の住宅地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 青山駅南方 800m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、今後とも良好な住環境が維持されると予測する。西区の人気エリアで底堅い宅 地需要が存する地域であることから、地価は今後も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市西区の住宅地域であり、ＪＲ「青山駅」・「小針駅」勢圏の住宅地域との代替競争関係が強い。 需要者は、新潟市在住の中堅所得以上の個人が中心であり、圏域外からの転入者も見られる。居住環境と利便性との調 和のとれた底堅い需要の存するエリアであり、周辺の小規模分譲地等の売行きも好調である。土地は１５００～２００ ０万円程度、新築戸建物件は３５００～４０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では在来地主等によるアパートが散見されるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的な収益建物の想定が困難で あることから、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎と した実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。し たがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西（県） -14               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある 。土地取引件数は前年比で増加傾向、新設住 宅着工戸数は前年比でやや増加傾向にある。 地域要因に大幅な変動はないが、大型スーパ ーやＢＲＴの乗り継ぎバス停等に近く、利便 性が高いことから宅地需要は底堅い地域であ る。 接面街路が南東側のため、日照・通風等の快 適性が優っている。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +0.9 ％