別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 新潟秋葉 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外 ②地積 　(㎡) 4,378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 大規模な郊外型店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 さつき野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４０３号に連続する路線 商業地域 街 路 ２８ｍ市道、背面道 交通 施設 さつき野駅西方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面、路線商業地域として、現在の用途を維持していくものと予測する。長年の地価下落による割安感もあって 、地価は強含み又は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋葉区を中心に周辺市区域も含む路線商業地域等。需要者は県内外の路線型店舗等を営業する法人が中 心である。区内では美善、さつき野、程島等にショッピングセンターが立地する他、幹線道路沿いなどに郊外型商業施 設の出店も見られる等、競争が激化しており、地価も横ばい又は強含みで推移している。商業地の取引件数は少ない上 、規模等の個別性も様々であり、取引の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の路線商業地の取引事例を採用し、適切に補修正、要因比較を行って試算しており、規範性は高い。一 方、近隣地域及びその周辺は、自用の郊外型店舗を中心とする商業地域であり、賃貸事例は見出せず、賃貸市場が成立 していないため、収益還元法は適用できない。従って、比準価格を重視し、市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているものの、 一部で厳しい状況にある。秋葉区の人口は微 減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 路線商業地域間の競争の激化の影響もあって 、地価は横ばいから上昇に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％