別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕   TEL.

鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外 ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1.5 空地 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ中心商業地 域 西16.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 新津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 新津地区中心部の新津本町通 り沿いに形成されたアーケー ド商店街 街 路 １６．５ｍ市道、二 方路 交通 施設 新津駅南東方 450m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新津中心街の一角を占める商業地域であるが、空き物件や閉鎖店舗等も多く見られるなど商況は停滞的であり、 今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の商業地域乃至は商住混在地域。需要者は小売飲食、各種サービス業を営む個人又は法人である。 新津地区では新津駅前に商店街が形成されているが、近年は郊外のバイパス周辺にショッピングセンター、スーパー、 量販店等が相次ぎ出店し商業地は分散化が進んでいる。店舗・地域間の競争が激化するなか集客力等を反映し地価動向 にはバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 空き物件等も多く見られる商業地域であり、市場性ある収益用建物を想定することが困難なため収益価格の試算は断念 した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したも ので、実証的で信頼性は高いものと思料する。自用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新 型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和 傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先 行きは不透明。 郊外大型店への顧客流出、既存事業者の高齢 化等を背景に地域内には空き店舗や閉鎖店舗 も目立つなど商業需要の減退が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％