別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -16 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区秋葉１丁目３６５４番１５ ｢秋葉１－２７－２４｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ丘陵地高台の 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路連続性に劣る丘陵地の住 宅地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 新津駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新津丘陵北部に形成された既成住宅地で、狭い街路に戸建住宅が密集して建つ。今後も現状のまま推移していく 地域と思料される。街路条件が悪く、商業施設等にも遠いため地価は今後も下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧新津市中心部近郊の既成住宅地域である。需要者は近郊の３０代～４０代の一次取得者層及び買い換え 層が想定されるが、古い町であるため、地縁者が中心となり、外部からの流入は期待できない。高台に位置するが、道 路連続性が極めて悪く、自家用車での移動を前提とする現代社会にはそぐわず、各種利便施設からも距離があり、選好 性に劣ることから地価はいぜん下落基調で推移している。土地は３００～６００万円が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件が劣る既成住宅地であり、賃貸の供給、実需もなく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は非適用とし た。一方、比準価格については、自己利用目的の取引が主で、多数の信頼性のある取引事例を収集し得たことから信頼 性が高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [218.2] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取 引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年 より大きな変動はない。 街路条件が極めて劣るうえ、各種利便施設か らも遠く、外部流入も考えにくいため需要は 限定的である。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +15.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％