別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 新潟秋葉 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -15 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 東新津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 東新津駅東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変動は無いが、高齢化や人口減少による需要減退により地価は緩やかな下落が続くものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新潟市秋葉区郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は周辺地域からの転入は少なく、 地縁、血縁を有する個人が中心である。秋葉区の市街化調整区域内では、地縁的選好性が強く、需要を喚起するような 大規模開発もないため、需要は少ない。取引規模などの個別性が様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は区内の市街化調整区域に存する事例を採用し、適切に補修正、要因比較を行って試算されており、規範性が 高い。一方、近隣地域周辺には、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法 は適用できない。区内の市街化調整区域においては、過去の取引価格を指標に現在の価格水準が形成されることが一般 的と認められる。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかに持ち直しているものの、 一部で厳しい状況にある。秋葉区の人口は微 減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 地域要因の大きな変動は認められないが、高 齢化等を反映して需要は弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％