別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 新潟秋葉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 9,420,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３ ②地積 　(㎡) 391   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 公共施設に近い中規 模一般住宅が多い住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 矢代田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 矢代田駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に、店舗も見受けられる住宅地で、今後も現状のまま推移していく地域と思料される。旧小須戸 町全体に宅地需要が弱く、地価はいぜん弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋葉区の旧小須戸町を中心とした周辺の住宅地域である。需要者は小須戸地区に地縁のある３０代～４０ 代の一次取得者層及び買い換え層が想定され、外部からの流入は考えにくい。小須戸地区の地域経済は停滞しており、 土地需要は低く、画地規模も大きく、総額も膨らむことから人気は離散し、地価はいぜん緩やかに下落している。土地 は５００～１０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の地域であり、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった 。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼 らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、他の公示地と の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取 引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年 より大きな変動はない。 画地規模が大きく、総額の観点からも市場性 が弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％